La location meublée non professionnelle, qu’est ce que c’est?

Il s’agit pour un propriétaire-bailleur, donc un propriétaire qui loue, de proposer un logement meublé…

Les deux statuts de loueur meublé

Il existe deux statuts pour la location meublée:

Le loueur meublé professionnel

En application des dispositions du IV-2 de l’article 155 du Code Général des Impôts, pour être loueur meublé professionnel (LMP), vous devez remplir l’ensemble de ces trois conditions:

• Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
• Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
• Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

En clair, dans une version largement simplifiée (et donc incomplète):

• une inscription au registre du commerce
• des loyers supérieurs à 23000€ par an
• Les autres revenus du loyer inférieurs au montant de ces loyers

Autrement dit pour la majorité d’entre nous, ce n’est pas près d’arriver!

Le loueur meublé non professionnel

Il s’agit du propriétaire-bailleur d’une location meublée qui ne remplit PAS les conditions du loueur meublé professionnel. Dans la majorité des cas donc, vous serez loueur meublé non professionnel et vous serez sous statut “LMNP”.

Formalités administratives

Lorsque vous êtes loueur meublé non professionnel, vous DEVEZ déclarer votre location dans les 15 jours suivant le début de votre activité (donc de votre location). Pour cela, vous devez remplir le formulaire P0i et le déposer au service des impôts des entreprises (SIE) le plus proche de votre lieu de location. Vous pouvez trouver tous les détails sur la page https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/comment-prendre-rendez-vous-avec-mon-service.

Fiscalité et imposition

TVA

La location meublée, est exonérée de TVA sans possibilité d’option (article 261 D 4° du CGI). Cependant certains cas particuliers de prestations para-hôtelières vous soumettent à la TVA (même paragraphe du même article).

Les autres taxes

Le statut LMNP est également soumis à :

• la taxe foncière (article 1380 du CGI et 1400 du CGI)
• la cotisation foncière des entreprises (CFE) sauf si la location meublée est incluse dans l’habitation principale du propriétaire.
• la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) en cas de chiffre d’affaires hors taxe supérieur à 500.000€ (je pense que l’on a un peu de marge…).

Imposition

La location meublée a la particularité d’être considérée comme une activité commerciale. C’est pourquoi les revenus de l’activité seront soumis au Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non pas aux revenus fonciers comme dans une location nue. Le régime BIC ne permet pas de créer de déficits. En revanche, la partie de l’amortissement qui n’est pas entièrement consommée peut être reportée sur l’année suivante.

Deux régimes d’imposition

le régime micro-BIC ou micro-entreprises

Si le montant des loyers charges comprises est inférieur à 32.900€, vous êtes sous un régime forfaitaire appelé micro BIC ou micro-entreprises. Dans ce cas, la déclaration se limite à reporter le montant perçu charges comprises dans la rubrique Bénéfices Industriels et Commerciaux. Vous profiterez alors d’un abattement de 50% sur le montant déclaré avant le calcul de l’impôt. Par exemple si vous touchez 7.200 euros de loyers charges comprises par an, vous serez imposé sur la moitié soit 3.600 euros. Le calcul de votre impôt dépend ensuite du barème progressif sur l’impôt. Si votre tranche marginale d’imposition est de 14%, vous paierez alors 504 euros. Ce régime est intéressant si vos charges sont inférieures à 50% de vos recettes.

Le régime réel

Au delà de 32.900€ de loyers ou sur option (cela veut dire que c’est votre choix et que vous en faites la déclaration aux impôts. C’est souvent le plus intéressant, nous en reparlerons) vous devez déclarer vos locations au régime du réel. Cela implique une déclaration plus complexe avec entre autres, un tableau des amortissements et des immobilisations. Je vous conseille fortement de le faire déclarer par un comptable. Le gain fiscal du passage au réel couvre largement les frais. L’avantage majeur de la déclaration au réel est la possibilité de déduire tous les frais liés à la location mais surtout d’amortir le prix d’achat. Ces frais sont détaillés dans les articles 39 et suivants du CGI. Le 39 étant, d’ailleurs, à mon goût, extrêmement long et parfait pour vous dégoûter du droit français! Vous pouvez donc déduire:

• • • les frais d’acquisition
    • les éventuels frais de création d’une société (une SCI par exemple)
    • les éventuels intérêts d’emprunts
    • les travaux d’entretien et de réparations
    • l’amortissement du prix d’achat et des gros travaux non déductibles

Dans le cas d’une levée de l’option, vous devez prévenir votre SIE avant le 1er février de l’année suivant les loyers perçus. Par exemple, pour déclarer la déclaration des loyers de l’année N en régime réel, vous devez prévenir avant le 1er février de l’année N+1.

Les exonérations

Sous conditions, si vous louez une pièce de votre résidence principale ou une chambre d’hôtes, vous pouvez être exonéré de l’impôt sur votre bénéfice.

Impôt sur la fortune (ISF)

Dans votre stratégie patrimoniale, n’oubliez pas que les locations en LMNP font partie du calcul de l’ISF. Ce n’est pas le cas dans le cas des loueurs meublés professionnels (LMP).

Meubles à fournir

Vous pouvez trouver le détail de la liste des meubles à fournir accompagnée des sources juridiques dans cet article. Si cet article a pu vous aider, pensez à vous inscrire à la newsletter pour recevoir mes conseils sur vos locations meublées.