Je vais vous présenter le bilan intermédiaire du premier appartement acheté dans le cadre du défi « acheter un appartement autofinancé tous les six mois« .
Cet article aurait dû arriver il y a plusieurs semaines déjà. Mais les choses ne sont pas passées totalement comme prévu. Ce sera donc l’occasion d’une grosse autocritique. Elle vous permettra de partager toutes mes erreurs, et je l’espère d’en éviter une grande partie.
Bien souvent, pour éviter un ratage, il suffit d’avoir été prévenu. La roue en elle-même est facile à comprendre, encore fallait il que le premier Homme la découvre. Il n’est bien sûr pas question d’une telle découverte aujourd’hui, mais j’espère que mon expérience pourra vous faire économiser du temps et gagner plus sur votre investissement.
Allons y pour l’auto-engueulade:
La recherche du bien
C’est bien un des rares domaines où je suis content de mon travail. J’ai épluché toutes les annonces comme je vous l’expliquais. J’ai ensuite généré des rendez-vous pour toutes celles qui pouvaient être intéressantes. Puis j’ai éliminé, éliminé, éliminé.
Finalement après quelques semaines, j’ai trouvé l’appartement que je vous décrivais précédemment.
Je suis toujours satisfait du choix. L’emplacement est en or. La configuration en fond de parcelle est rare. L’espace extérieur au calme l’est encore plus. Enfin, l’arrêt de tramway juste devant la sortie de l’immeuble sans en avoir le bruit est vraiment un plus pour la visite de la ville. Le logement est donc adapté au projet et sur le long terme, il devrait à minima conserver sa valeur. Il peut aussi être reconditionné en location meublée à l’année ou en location nue si je change de projet.
Jusqu’ici tout va bien…
La négociation
Après le positif, voilà le neutre. Le bien est affiché à 135.000 euros pour 28m² Carrez. Il y a un peu plus car l’étage a de la pente mais pas beaucoup plus. Cela veut dire 4800€/m². Cela semble astronomique pour Bordeaux centre côté Victoire! Mais ce qui fait son atout, ce sont ces 17m² de « jardin » sans vis à vis (une fois que vous avez rajouté deux plantes pour cacher).
Dans le neuf, on avait l’habitude de pondérer la surface en tenant compte de la moitié des surfaces annexes. Ici, cela veut dire 28+17:2=36,5m² théorique. Ce qui ramène le prix autour de 3600€/m². Plus logique mais pas formidable.
Au final, dans ce cas, ce qui compte c’est la viabilité du projet. Le produit est tellement rare qu’il est décorrolé du marché classique. Certes il est plus cher, mais vous allez louer beaucoup mieux (vacance locative) et plus cher (rentabilité). Puis la revente se fera très facilement, car les jardins dans cette zone sont très recherchés. Donc il n’est pas comparable.
Le vendeur revendait tout l’immeuble en morceaux. Acheté il y a plus de 30 ans, il a fait construire le fameux lot. Autant vous dire qu’il touche une trèèèès belle plus value à la revente.
J’ai donc cherché à être rapide sur la négociation, pour clôturer la vente avant que le suivant se présente et propose plus cher. Ça n’a pas manqué; heureusement, nous nous étions accordés sur 122.000€ sans intermédiaire.
Globalement, je suis donc satisfait de la négociation. Elle n’est pas un modèle de prix cassé, loin de là mais c’est un prix très cohérent. Compte tenu de la rareté du bien et surtout de sa viabilité pour mon projet, je considère qu’il était difficile de faire mieux.
Le financement
Ouh que ce paragraphe va être pénible à écrire…
C’est là que l’on touche au festival du n’importe quoi. Compte tenu de mon niveau d’expérience et de la quantité d’informations que j’ai accumulée, je reste encore bouche bée de ma bêtise. Allons y:
Lors de ma demande de financement, que j’ai réalisée avec mon banquier pour passer le dossier plus facilement (j’ai beaucoup de caution personnelle en ce moment sur la société), il m’a pris la décision soudaine de ne pas mettre de ligne de crédit de travaux. En effet, après les visites que j’avais réalisées, je pensais commencer à louer en l’état pour éventuellement revenir dessus dans quelques années. Cela était faisable.
Mais cela a une conséquence gravissime!
Lors du montage de mon opération, je prévois une période dite de « préfinancement » pendant laquelle je ne paie pas le crédit. Il s’agit donc d’un report des mensualités. C’est une très bonne astuce pour commencer par se rembourser les meubles achetés et mettre un peu de trésorerie de côté avec les premiers loyers. L’autofinancement est d’autant plus facilité.
Sauf que la condition pour que ce report ait lieu dans ma banque (la Caisse d’Epargne pour ne pas la citer) est que le déblocage des fonds ne soit pas totalement bouclé. Pour faire simple, si j’ai droit à 140.000€ de crédit pour tout couvrir, il faut que la banque n’ait pas débloqué plus de 139.900€ par exemple. Tant que le crédit n’est pas débloqué, ils ne démarrent pas la période d’amortissement qui correspond au début des mensualités.
Dans mon cas, je peux jouer à ça pendant 36 mois. Il convient de s’arrêter au bout de quelques mois seulement, pour éviter que le crédit ne gonfle trop à cause des intérêts qui s’accumulent.
J’en reviens à mon crédit. Quand, au moment de la vente, la banque m’a versé l’argent pour l’appartement, comme il n’y avait pas de ligne de crédit pour d’éventuels travaux, elle a donc tout débloqué.
Et donc automatiquement, les mensualités ont commencé!.. Cela m’oblige donc à prendre sur ma trésorerie en attendant que la location soit à son maximum.
Bon, j’ai un peu amorti la chose avec une autre astuce. Je possède un autre appartement en location en dehors du défi. J’avais la possibilité de stopper son crédit pendant 12 mois. Je l’ai utilisé pour conserver un minimum de trésorerie pour enchaîner mes projets. Mais j’aurais donc sûrement du retard pour la suite…
Soyons clair, il faut toujours une ligne de crédit travaux sur votre crédit! Au pire, elle ne servira à rien.
Les travaux
Ma deuxième grosse boulette. Encore une fois, elle ne remet pas en question la suite du projet mais ce sont des optimisations qui m’empêchent d’enchaîner plus facilement sur le reste.
Je vous l’ai dit, la négociation a dû être rapide. J’ai donc fait le tour de l’appartement, pris un maximum de photos pour répondre à mes propres questions un peu plus tard. Malgré cela, je n’ai pas jugé bon de faire des travaux dans un premier temps.
Puis finalement, j’ai reprogrammé une visite après la signature du compromis, et sous le conseil de ma gestionnaire qui s’occupe de la location, j’ai décidé de refaire la salle de bain. Effectivement, pour de la courte durée, c’était quand même plus adapté.
Pour explication (les explications ne sont pas souvent de bonnes excuses), il se trouve qu’à cette même période j’ai dû faire face à un « changement de vie personnel » qui incluait entre autres un déménagement… Question réflexion, j’avais pas mal de dossiers en même temps, et par forcément ma plus grande lucidité pour les traiter. Voilà donc mon erreur:
Convaincu que tout se passerait bien et surtout obnubilé par la gestion de mon propre déménagement, je n’ai pas insisté auprès du propriétaire pour refaire des visites avec des artisans.
J’aurais alors eu des devis définitifs et une programmation du chantier. Quand enfin, je me suis senti concerné par la question, un peu avant l’acte authentique, nous arrivions sur le mois de décembre. Les premiers artisans m’ont fait un retour de devis. Cela prend du temps. Et là, je me rends compte qu’ils sont pris jusqu’à fin janvier. Retour à la case départ, nouveaux artisans en urgence et j’arrive finalement à finir mes travaux début janvier, mi-janvier. Un mois perdu pour cause de mauvaise gestion.
A retenir, insistez pour refaire des visites avec vos artisans et bouclez devis et date de chantier avant l’achat!
Que cela semble évident quand je l’écris…
La décoration
Une fois enfin les travaux terminés, il a fallu meubler l’appartement et le décorer. Pour la courte durée, c’est très important d’avoir une ambiance chaleureuse.
Cela également a pris plus de temps que prévu et ce n’est qu’avec l’aide indispensable et prodigieuse de ma gestionnaire locatif que nous en sommes venus à bout. Il est de notoriété publique que je hais la déco, j’ai donc toujours tout fait pour en être totalement incapable!
Nous voici donc fin janvier. L’appartement a été mis en location. Les premières réservations se font et pour l’instant tout se passe bien.
Le coût financier global
Donc ce premier bilan?
Je suis donc horrifié par les erreurs d’optimisation que j’ai faites. Clairement, cela ne remet pas en question le projet. Il est fait pour tourner comme cela. Mais cela a deux conséquences majeures.
J’ai utilisé plus de trésorerie que prévu (travaux non financés et premiers loyers en partie mangés par le crédit). S’il s’agissait d’une guerre, cette bataille est gagnée, mais les pertes subies me laissent moins à l’aise pour continuer ma guerre (métaphore bonjour!).
Et j’ai perdu beaucoup de temps, strictement inutile pour la mise en location. Cela veut dire également que je vais devoir attendre plus longtemps avant de proposer un nouveau projet au banquier. Car pour cela, il va vouloir avoir un premier retour des locations de cet appartement. Je serai donc en retard pour mon défi.
Pour autant, le choix de l’appartement et l’état dans lequel il se trouve maintenant me rassure sur la suite du projet. Reste à voir comment se passeront les locations. Ce sera l’occasion d’un nouveau bilan plus financier cette fois-ci.
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