Devenir marchand de biens immobiliers
S’il existe bien des professions des plus mystérieuses, le marchand de biens se place sûrement très haut dans le classement. On en sait sûrement plus sur les agents secrets que sur comment devenir marchand de biens. Je suis marchand de biens depuis 2014. Aujourd’hui, la société que je dirige avec mon associé réalise plusieurs millions de chiffre d’affaires par an. Mais cela n’a pas toujours été le cas…
Des informations difficiles à trouver
Si l’achat-revente immobilier vous intéresse, vous vous êtes peut-être retrouvé confronté comme moi à la difficulté de trouver des informations sur le sujet. A mes débuts, il n’y avait absolu rien de disponible sur internet. La première année, je n’ai pu faire qu’une opération car nous avions un petit apport. J’ai cherché des formations de marchand de biens pour m’aider à avancer. Mais il n’y avait rien de sérieux sur le sujet.
J’ai voulu me rapprocher de marchand de biens. Mais personne dans mon entourage ne faisait ce métier. Et puis, surtout, les quelques marchands de biens du secteur n’étaient pas très parlants. Une des raisons que l’on m’a avancée, c’est que les professionnels ne souhaitaient pas vraiment partager leurs « secrets » pour éviter la concurrence. On peut les comprendre, il s’agit d’une des professions les mieux rémunérées. L’achat-revente est très rentable quand on ne fait pas d’erreur.
Alors que faut-il savoir pour se lancer?
D’abord, il faut tuer cette fausse légende : Vous pouvez vous lancer sans avoir un très gros apport. En choisissant bien votre secteur, vous pouvez trouver des biens immobiliers pour quelques dizaines de milliers d’euros comme pour plusieurs dizaines de millions d’euros! Bien sûr, plus vous pourrez acheter gros, plus la marge sera importante. Mais chaque chose en son temps. L’important c’est de démarrer!
La théorie et la fiscalité du marchand de biens
Le plus important selon mon expérience est de bien maîtriser la base du métier. En fonction de son statut, il y a des règles de fiscalité bien précises à respecter. Ne pas les connaitre, c’est se condamner à la faillite avant le début. Si les banquiers sont si difficiles avec les marchands de biens débutants, c’est justement parce qu’ils n’ont pas les bases. Alors que si vous savez montrer patte blanche, le financement n’est plus si compliqué. On n’a rien sans rien!
Trouver la bonne opération
Si vous disposez des bases théoriques puis que vous avez travaillé votre financement, il restera à trouver l’opération. En fonction de votre secteur, vous allez étudier tout ce qui se présente à vous. Plus vous serez réactif, plus cela sera facile. Petit à petit vous pourrez vous créer un réseau d’apporteur d’affaires, et vous n’aurez même plus besoin d’appeler les gens!
Le bilan prévisionnel, pour éviter la catastrophe
La clef du succès est d’avoir un tableur de bilan opérationnel prévisionnel pour vérifier la rentabilité du projet en tenant compte de la fiscalité (et de la TVA). En quelques clics, vous pourrez alors déterminer le bon prix d’achat pour vous lancer!
Le moment le plus important d’une opération, c’est l’achat. Si le travail est bien fait au début, tout s’enchaîne jusqu’à la revente sans encombres. Quand on traîne sur les reventes, c’est que l’on a fait une erreur sur son achat. Retenez bien cette leçon : Tout se fait au moment de l’achat!
Le moment le plus important d’une opération, c’est l’achat. Si le travail est bien fait au début, tout s’enchaîne jusqu’à la revente sans encombres. Quand on traîne sur les reventes, c’est que l’on a fait une erreur sur son achat. Retenez bien cette leçon : Tout se fait au moment de l’achat!
En résumé:
- Formez-vous sur les bases théoriques: les statuts, les calculs spécifiques de TVA.
- Puis partez à la recherche de votre première opération
- Faites un bilan prévisionnel pour bien évaluer tous les coûts.
- N’achetez que si l’opération est parfaite.
Au final, les avantages sont nombreux. En plus d’une rémunération très avantageuse, vous pouvez gérer votre emploi du temps, vos vacances. Vous êtes amenés à monter des projets très valorisants quand vous faites de jolies rénovations. Il y a de quoi s’épanouir.
Si l’achat-revente vous intéresse, inscrivez-vous au formulaire pour recevoir mes trucs et astuces pour bien se lancer.
